부동산 대책 발표 규제지역 확대 총정리(2025 최신)｜토지거래허가·비주택 LTV 40%·전세 DSR까지 한 번에

정부가 서울 25개 구 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역으로 지정했어요. 주택담보인정비율(LTV)은 40%로 낮아지고, 주택가격에 따라 6→4→2억원으로 대출한도가 줄어듭니다. DSR 스트레스 금리 하한은 3%로 상향되고, 비주택 LTV도 40%로 통일돼요. 핵심 일정·영향·체크리스트를 한눈에 정리했습니다.

 

오늘(10월 15일) 긴급 가계부채 점검회의 이후, 정부가 서울 전역 규제지역 지정과 함께 LTV 40% 전면 적용을 확정했어요. 최근 수도권 집값 반등과 대출 재팽창 조짐에 선제 대응하겠다는 취지입니다. 숫자 하나가 내 대출한도, 잔금 스케줄, 심지어 전세대출 DSR까지 바꿔놓을 수 있어요. 복잡한 조치를 살이 닿는 사례와 함께 깔끔하게 정리해 드릴게요.

 

 

 

부동산 대책 규제지역 확대 총정리

무슨 일이 결정됐나요? — 핵심 요약 7

• 서울 25개 자치구 전부 + 경기도 12개 지역 규제지역 신규 지정입니다.
• LTV: 규제지역 주담대 LTV 40%로 하향(비주택도 70→40%).
• 대출한도(주택구입 목적·수도권/규제지역): ≤15억 6억원 / 15~25억 4억원 / >25억 2억원입니다.
• DSR: 규제지역 주담대에 스트레스 금리 하한 3% 적용(상향)입니다.
• 토지거래허가구역: 규제지역과 동일 범위로 설정, 아파트·연립·다세대 일부 포함해요.
• 일정: 대출 규제(주담대·DSR)는 10/16부터, 토지거래허가는 10/20~연말 한시 적용입니다.
• 경과 규정: 시행 전 매매·전세계약 체결·대출신청 접수분은 기존 기준을 일부 보호해요.

부동산 대책 규제지역 확대

어디가 해당되나요? — 지정 범위

서울

서울시 25개 전 구가 규제지역이에요. 강남3구·용산만 묶이던 체계가 전역으로 확대됐습니다.

경기 12개 지역(예시)

광명·과천·분당(성남) 등 12곳이 추가 지정됐어요. 세부 목록은 관보·공고 기준으로 확인이 필요합니다.

 

내 대출, 얼마나 줄어드나요? — 한 장표로 보는 변화

구분	과거(참고)	이제부터	비고
LTV(규제지역 주담대)	보통 50%	40%	무·1주택 실수요 중심
주택가격별 대출한도 (수도권·규제지역·구입목적)	일괄 6억원	≤15억: 6억 / 15~25억: 4억 / >25억: 2억	고가주택 레버리지 축소
DSR 스트레스 금리 (규제지역 주담대)	하한 1.5%	3%로 상향	향후 금리하락 시 한도 급증 억제
비주택 담보 LTV	70%	40%	상가·오피스텔 등 포함

부동산 대책 규제지역 확대

체감 사례로 이해해요

사례 1) 서울 10억원 아파트, 무주택자 구입

• LTV 40% → 대출 최대 4억원이에요. 기존 50%였다면 5억원이었죠.
• 잔금·자기자본을 1억원 더 준비해야 해서 갭투자 레버리지가 사실상 줄었습니다.

사례 2) 서울 26억원 아파트, 갈아타기

• 구입 목적 대출한도 2억원 상한 적용이에요.
• 보유 주택 처분 조건·DSR 3% 스트레스 반영으로 한도는 더 낮아질 수 있어요.

사례 3) 전세 살던 1주택자

• 10/29부터 규제지역 전세대출의 이자가 DSR에 반영돼요(원금은 미반영).
• 전세 연장 때 총부담이 늘 수 있어, 대출 구조를 미리 점검하는 게 좋아요.

부동산 대책 규제지역 확대

토지거래허가·겹겹 규제 — 무엇이 달라지나요?

• 토지거래허가: 규제지역과 동일 범위(10/20~12/31)로 한시 운영해요.
• 겹규제 자동 적용 예: 3억원 초과 아파트 취득자의 전세대출 제한, 1억원 초과 신용대출 보유 차주의 규제지역 내 주택 구매 제한 등입니다.
• 재건축·재개발 이주비/중도금: 1주택자 추가 매수 제한 등 행태 규제가 따릅니다.

부동산 대책 규제지역 확대

 

언제부터 적용되나요? — 타임라인

일자	조치	메모
10/16	LTV 40%·대출한도 차등·DSR 3% 즉시 적용	전산·창구 혼선 주의
10/20~12/31	토지거래허가구역 동일 범위 한시 운영	아파트·연립·다세대 일부 포함
10/29	1주택자 전세대출 이자분 DSR 반영	원금은 미반영
’26.01	은행권 주담대 위험가중치 하한 20%로 앞당겨 시행	당초 4월 → 1월

 

실수요자 체크리스트 — 지금 당장 확인할 것

1. 계약일·신청일 확인: 경과 규정 대상인지 먼저 따져봐요.
2. 가격 구간 점검: 15억/25억 경계에서 한도가 6→4→2억으로 달라져요.
3. DSR 재계산: 3% 스트레스로 취득 가능 금액이 변합니다.
4. 전세 계획 수정: 1주택자는 이자 DSR 반영에 대비해요.
5. 비주택 담보도 40%: 상가·오피스텔 대출 레버리지가 줄어요.

부동산 대책 규제지역 확대

 

FAQ — 자주 받는 질문

Q1. 이미 매매계약 체결했어요. 새 규제 적용인가요?

대체로 시행 전 계약·신청은 경과 규정으로 기존 기준을 일부 유지해요. 본인 계약서·접수일을 은행에서 꼭 확인하세요.

Q2. 이주비대출은 한도 축소되나요?

아니에요. 이주비는 주택가격 무관 최대 6억원 유지입니다.

Q3. 무주택자도 DSR 3%가 적용돼 한도가 줄어드나요?

네, 규제지역 주담대에는 공통 적용입니다. 고정·혼합금리 선택과 상환기간 조정으로 일부 보완할 수 있어요.

부동산 대책 규제지역 확대

키워드 요약

• 서울 전역 규제지역 — LTV 40% 전면 적용
• 대출한도 차등 — 6억·4억·2억
• DSR 스트레스 3% — 한도 급증 억제
• 비주택 LTV 40% — 상가·오피스텔 포함
• 토지거래허가 — 규제지역 동일 범위 한시 운영